【完全ガイド】再建築不可物件は売却できる？相場・売却方法・高く売るコツを徹底解説｜ブログ｜富士見市の不動産売却｜LIXIL不動産ショップのMK不動産

「再建築不可物件を所有しているけど、本当に売れるの?」そんな不安を抱えている方は少なくありません。

再建築不可物件は、その名前だけで敬遠されがちですが、正しい知識と戦略があれば、売却の道は必ずあります。

ここでは、売却が難しいと言われる理由から、売却相場の仕組み、再建築可能にする方法、そしてそのまま売るための現実的な選択肢まで、幅広くご紹介します。

さらに、売らずに放置することで生じるリスクについても触れていきますので、ぜひ最後までお読みください。

あなたの物件に合った最善の選択を見つけるヒントが、きっとここにあります。

 

1. 再建築不可物件って売れないの？売却が難しい3つの理由

再建築不可物件を売却する際には、いくつかの課題が存在します。

 

① 建物の用途制限

再建築不可物件は、その名の通り新たに建物を建て直したり、増築したりすることが法律で禁止されています。

このため、潜在的な購入者は現状のまま使うか、必要なリフォームを行うしか選択肢がありません。

このような制約があると、購入希望者の幅が狭まり、一般的な住宅に比べて魅力が薄れる傾向があります。

結局のところ、用途制限がある物件は市場での競争力が低く見積もられることが多く、売却に向けた障害となり得ます。

 

② 住宅ローンの借入が難しい

再建築不可物件の場合、担保価値が十分に評価されないことが一般的であり、そのため住宅ローンの借り入れが難しいケースが頻発します。

結果として、ほとんどの購入者が金融機関から融資を受けることができず、一括での現金購入を余儀なくされてしまいます。

しかし、現金で一括購入できるのは限られた人々のみであるため、これが購入可能な層を狭め、売却の機会を失う要因となります。

 

③ 老朽化と市場の需要

多くの再建築不可物件は、設立から50年以上が経過しており、そのため建物の老朽化が目立ちます。

特に70年を超える物件では、法律上の根拠から建替えが不可能であり、購入者には大きな不安要素となります。

また、耐震基準に満たない物件も多く、自然災害時のリスクが増大します。

こうした老朽化した物件は、一般的な購入希望者の需要から逸脱しやすく、市場における価値が大幅に低下することが頻繁に起こります。

 

このように、再建築不可物件の売却が困難な理由は、用途制限、住宅ローンの借入障害、老朽化による市場需要の減少といった要素に起因しています。

こうした点を考慮に入れながら、効果的な売却戦略を構築することが求められます。

 

2. 再建築不可物件の売却相場は通常の5〜7割！

再建築不可物件の売却相場は通常の不動産の価格の約5〜7割程度が目安とされていますが、この幅にはいくつかの理由があります。

しっかりとこの構造を理解することで、適正価格での売却を目指すことが可能になります。

 

◆ 再建築不可物件の特性

再建築不可物件は、法的に再建築ができないため、投資価値が一般的に低く評価されがちです。

このため、ほとんどの買い手が新しいプランを立てることができず、実際の需要も限られています。

また、古い物件が多く、老朽化が進んでいることで、保守・修繕の必要性が高まります。こうした要素が、売却価格を下げる原因となっています。

 

◆ 売却相場に影響を与える要因

• ・市場の需要の低さ: 再建築不可物件は、買い手が少なくなることで、自然と供給過剰となり、価格が下がりやすくなります。
• ・物件の老朽化：建物が築年数の古いものが多く、調査しないと購買希望者が心配するため、需要が一層減少します。
• ・融資の問題：銀行が担保としての価値を低く評価するため、住宅ローンを利用しての購入が難しいことも多いです。このことから、再建築不可物件への投資魅力が減少します。

 

◆ 具体的な価格例

たとえば、通常の物件が3,000万円で売却できる場合、再建築不可物件の相場は1,500万円〜2,100万円程度になります。

このように、売却価格が低く設定されることが一般的です。

再建築不可物件の価格は、エリアの特性や建物の状態、権利関係の複雑さに大きく左右されます。

駅から近い地理的条件や災害リスクが少ない地域であれば、価値は若干上がる可能性もありますが、これも状況次第で変わります。

 

◆ 査定と売却戦略

再建築不可物件の売却を考えている方は、専門の不動産会社に査定を依頼することをおすすめします。

査定を受けることで、現在の相場を把握し、効果的な売却戦略を立てることができます。

特に、物件の立地や状態を評価してもらうことで、より適正な売却価格を見出すことができるでしょう。

 

このように、再建築不可物件の売却相場を正しく理解し、適切なアプローチを行うことで、より高い売却価格を目指すことが出来ます。

 

3. 再建築可能にしてから売る方法

再建築不可物件を再建築可能に変えるための戦略は複数存在します。

これらの手法をうまく活用することで、物件の市場価値を大幅に引き上げ、より高額での売却が期待できます。

 

◆ 隣地の一部を購入する

まずは、隣接する土地の一部を買い取るという手法を検討することから始めましょう。

このアプローチは、敷地の幅が2メートル未満の物件に特に有効です。

隣地を取得することで、接道義務を満たすことができ、結果として再建築が可能になります。

しかし、この方法を実行するには隣地の所有者との協議が必要であり、友好的な関係の構築が不可欠です。

もし隣接地に建物がある場合は、その解体費用も前もって考慮しておきましょう。

 

この戦略を活用することで、敷地の幅を広げることができ、再建築のチャンスが開かれます。

その結果、物件を通常の不動産として市場に出すことが可能になり、適切な買い手を見つけやすくなるでしょう。

具体的には、必要な土地面積、予算についてしっかりと計画し、慎重に交渉を進めることが大切です。

 

◆ 接道義務の特例許可を申請する

次にご提案するのは、「接道義務の特例許可」を申請することです。

この制度は特定の要件を満たすことで、実際には道路に面していない土地でも再建築が許可されるものです。

適用される条件は自治体によって異なるため、土地利用の現状や周辺環境に応じて判断されます。

特例を利用するためには、まずは自治体の窓口で詳細を確認し、相談することが大切です。

申請には通常約1カ月かかりますが、許可を得ることで再建築が認められ、物件の市場価値の向上が見込まれます。

周囲の環境が再建築承認に適しているかどうかの事前調査も重要です。

 

◆ 具体的な手続きの流れ

再建築を実現するための具体的な手続きは、次のように進められます。

まず、隣地を購入する場合は、その所有者に連絡して自分の意向を伝えましょう。

その後、購入希望の面積や予算に関して詳しい交渉を行います。

また、接道義務の特例許可を申請する際には、必要な書類を整え、指定の手続きを通じて自治体に提出する必要があります。

 

このように、再建築不可物件を再建築可能にするためには、隣地の購入や特例許可の申請が現実的な選択肢となります。

それぞれの手続きには時間と費用が掛かることも事実ですが、物件の価値を向上させるためには、これらの方法を積極的に活用することが大切です。

所有している物件の真のポテンシャルを引き出すため、計画的に手続きを進めるよう心がけましょう。

4. そのまま売却する4つの現実的な方法とメリット

再建築不可物件を売却する場合、さまざまな現実的な方お方があります。

これらの手法にはそれぞれメリットや課題があり、選択肢を決める際には物件の状況や売主の希望が重要なポイントです。

 

① 専門業者への「買取」

再建築不可物件は迅速に売却するのに専門の買取業者に直接売る方法が非常に有効です。これらの業者は物件を迅速に評価し、現金化までの流れをスムーズに行います。

この手法の最大の魅力は、契約後に発生するトラブルに対する不安が軽減されることです。

さらに、売却時に荷物をそのまま残した状態で契約できるので、手間を大幅に削減することができます。

 

② 隣地の所有者への売却

隣接する土地のオーナーに売るという選択肢も非常に有効です。

特に、隣の土地も再建築不可である場合、両方の土地を組み合わせる新しい可能性が開けることがあります。

買い手が土地の拡張を希望する場合、通常よりも高い価格での成約が期待できることもあります。

ただし、この方法は相手方の意向や経済状況に大きく依存するため、成果が保証されない点には注意しましょう。

 

③ 仲介会社を通じた販売

物件を仲介業者に依頼して販売することが最も一般的な選択肢ですが、再建築不可物件の場合は特に慎重に行う必要があります。

仲介業者は売却にかかる時間が長くなりがちで、利益が限られるため、冷やかしや対応が不十分になることもあります。

その結果、売却が長引いたり、契約後のトラブルが生じるリスクがあります。

しかし、物件の状態が良好であれば、良い価格で売却できる可能性も高まります。

 

④ 「現況のまま」の即売却

再建築不可物件をそのままの状態で売却することも素晴らしい選択です。

この場合、リフォームを行わずに市場に出すことが推奨されます。

多くの投資家は自身のニーズに応じたリノベーションプランを持っているため、売主が手を加える必然性は低いのです。

現状のままでの売却は、予想外の価値を発見するチャンスにもなります。

再建築不可物件の売却には、これらの方法が考えられます。

それぞれが独自の特長を持っており、状況に応じた最適な手法を見つけることがスムーズな売却のポイントとなります。

 

5. 売らずに放置すると恐ろしい！所有し続ける5つのリスク

再建築不可物件を所有しているオーナーの皆さん、ただ物件を放置していると多くの危険なリスクが待ち受けています。

これらのリスクを理解することは非常に重要です。

 

◆ 固定資産税が増えるリスク

最初に考慮すべきは、物件が特定空き家と認定されるリスクです。

この認定を受けると、固定資産税が最大で6倍も増加する可能性があります。

税制上の優遇が受けられなくなるため、大きな経済的負担となりかねません。

物件の管理を怠ることが、こうしたリスクを高める原因となります。

 

◆ 建物の老朽化

次に、放置している物件は急速に劣化することが避けられません。

内部環境が悪化し、換気やメンテナンスが行われないと水漏れや湿気、シロアリの被害が進行します。

時間が経つにつれて修繕が難しくなり、最終的には「売れない・修理できない」といった状態になる可能性があります。

 

◆ 不法投棄や侵入の危険

管理されない物件は、不法投棄や不法侵入のリスクが高まります。

誰も見ていない空き家は犯罪者の格好のターゲットとなり、周辺住民に不安を与えることになります。

さらに、放火されるリスクも存在し、これは大規模な火災を引き起こす可能性もあります。

 

◆ 損害賠償のリスク

放置された物件が倒壊した場合、周囲に損害を与えてしまい、所有者には賠償責任が生じる恐れがあります。

また、自然災害による被害も管理不足と見なされ、数百万円から数千万円の損害賠償を請求されるリスクがあります。

これらの問題は非常に厄介です。

 

◆ 次世代への負担

最後に、再建築不可物件を放置することで、将来的にお子様や孫に新たな負担をかける可能性があります。

現在は不要な物件でも、放置が続くと老朽化が進行し、手放すことがさらに難しくなることも考えられます。

相続にまつわるトラブルを避けるためには、早期の対策が重要です。

 

これらのリスクを避けるためには、再建築不可物件の早期売却を真剣に検討することが最も効果的です。

所有を続けることで予期しないトラブルが発生する前に、適切な判断を行うことが求められます。

 

まとめ

再建築不可物件の売却は、一見すると難しい課題に見えるかもしれませんが、適切な知識と戦略を持つことで十分に対応可能です。

ここで紹介した通り、売却相場の仕組みを理解し、隣地購入や43条許可といった再建築可能化の方法、または専門業者への買取や仲介販売といった現実的な売却方法から、自分の物件の状況や希望に最も適した選択肢を選ぶことが大切です。

何より大切なのは、放置することのリスクを認識し、早期に行動を起こすことです。

固定資産税の増加、建物の劣化、法的責任といった深刻な問題を避けるためにも、今この瞬間から専門家に相談し、売却に向けた具体的なステップを踏み出すことをおすすめします。

再建築不可物件であっても、正しい対策を講じれば、確実に売却することは可能なのです。

 

よくある質問

Q1：再建築不可物件は本当に売れないのでしょうか？

再建築不可物件は売却が困難ですが、完全に売れないわけではありません。

通常の物件と比べて5～7割程度の価格になることが多く、買い手の幅が限定されるため時間がかかる傾向にあります。

専門の買取業者や投資家など、特定の層には需要があるため、適切な販売方法を選択することで売却は可能です。

 

Q2：再建築不可物件の売却相場はどのように決まるのでしょうか？

売却相場は建物の用途制限、老朽化の程度、住宅ローン借入の難しさ、市場需要の低さなど複数の要因によって決まります。

立地条件や物件の状態、エリアの特性によって価格幅が生じますが、通常の物件価格の5～7割が目安となります。

正確な相場を把握するには、専門の不動産会社に査定を依頼することが大切です。

 

Q3：再建築不可物件を再建築可能にすることはできるのでしょうか？

隣地の一部を購入して敷地幅を広げることや、接道義務の特例許可を申請することで、再建築可能にすることは可能です。

ただしこれらの方法には時間と費用がかかり、隣地所有者との交渉が必要になることもあります。

自治体によって条件が異なるため、具体的な実現性については事前に確認が必要です。

 

Q4：再建築不可物件を所有し続けるとどのようなリスクがありますか？

放置を続けると固定資産税が最大6倍に増加する可能性、建物の急速な老朽化、不法投棄や侵入の危険、倒壊による損害賠償責任、そして相続時に次世代への負担となるリスクがあります。

これらのリスクを避けるためには、早期の売却を検討することが最も効果的な対策です。